รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม

(ภาษาไทย) ข้อพิจารณาในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารพาณิชย์พักอาศัยเก่า

อาคารพาณิชย์พักอาศัยที่ปลูกสร้างติดต่อกันเป็นหลายคูหาหรือหลายห้อง ที่เรียกกันโดยทั่วไปว่า “ตึกแถว” เป็นรูปแบบอาคารในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างขึ้นอย่างแพร่หลายทั่วประเทศมานาน  ในการใช้งานมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของอาคารผ่านมาหลายทอด อาจด้วยวิธีการซื้อขาย การเช่าซื้อ การเช่าช่วง หรือรูปแบบอื่นๆ  ซึ่งจะมีการปรับปรุงต่อเติม ตกแต่งตัวอาคารเพื่อให้สอดคล้องต่อการประกอบกิจการของผู้ครอบครอง เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของอาคารหรือผู้ครอบครองรายใหม่ อาคารควรจะได้รับการตรวจสอบในหลายๆ ด้านเพื่อให้ได้รับทราบสภาพต่างๆ ภายในอาคารที่จะต้องซ่อมแซมปรับปรุงให้พร้อมที่จะนำไปใช้งานได้ต่อไป  ซึ่งประเด็นต่างๆ ที่ควรตรวจสอบได้แก่ 1. สภาพความเสียหายของโครงสร้างอาคารเดิม การตรวจสอบเบื้องต้นด้วยสายตา ได้แก่ สังเกตรอยร้าวที่ส่วนประกอบขององค์อาคาร เช่น รอยร้าวที่ผนัง  คาน เสา พื้น หรือสภาพการหลุดร่อนแตกร้าวของผิวปูนฉาบ วัสดุผิวพื้น ฝ้าเพดาน  หรือการทรุดเอียงของพื้นอาคาร ซึ่งอาจเกิดจากการต่อเติม หรือมีน้ำหนักบรรทุกกับอาคารมากเกินกำลังของโครงสร้างอาคาร  สำหรับอาคารที่มีโครงหลังคาเหล็กรูปพรรณ ควรตรวจสอบดูการโก่งแอ่นตัวของโครงหลังคา และสภาพการเกิดสนิมของชิ้นส่วนและจุดเชื่อมต่อ หากตรวจพบ ควรขอคำปรึกษาจากวิศวกรโครงสร้าง เพื่อพิจารณาถึงผลที่จะเกิดต่อความมั่นคงแข็งแรงของอาคารโดยรวมและแนวทางแก้ไขที่ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม 2. สภาพความสมบูรณ์ของระบบไฟฟ้า ได้แก่ การตรวจสอบสภาพสายไฟ อุปกรณ์สวิตช์ ปลั๊ก ตู้ควบคุมอุปกรณ์ไฟฟ้า (Main breaker panel) มีความชำรุดหรือมีร่องรอยไหม้จากการลัดวงจร (Shot Circuit) หรือไม่ วัสดุสายไฟกรอบมีรอยแตก อุปกรณ์ที่เป็นโลหะมีสภาพเป็นสนิมในส่วนสำคัญที่ต่อเนื่องกับสายไฟหรือไม่ […]

299 total views, no views today

By รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม | รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม
DETAIL

(ภาษาไทย) การวิเคราะห์หาพื้นที่ก่อสร้างอาคารบนแปลงที่ดินเบื้องต้น (ตอนที่ 2)

เมื่อเราต้องการทราบว่าแปลงที่ดินที่มีอยู่หรือที่สนใจ สามารถจะนำมาก่อสร้างอาคารได้พื้นที่มากน้อยแค่ไหน เพื่อพิจารณาร่วมกับปัจจัยอื่นๆ นำไปสู่การตัดสินใจจัดทำโครงการ คงต้องเริ่มจากการพิจารณาที่กฎหมายผังเมืองเป็นอันดับแรกดังที่ได้กล่าวไว้ในตอนที่ 1 โดยมีขั้นตอนในการพิจารณาดังนี้ 1. ต้องทราบว่าที่ดินแปลงที่สนใจตั้งอยู่ในเขตผังเมืองรวมใด ตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม ซึ่งตรวจสอบได้จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้แก่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา สำนักผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง สำนักงานผังเมืองจังหวัดที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ 2. เมื่อทราบแล้วว่าแปลงที่ดินอยู่ในเขตประกาศผังเมืองรวม ให้ตรวจสอบต่อไปว่าแปลงที่ดินอยู่ในตำแหน่งใดใน “แผนผังข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภท” หรือ “ผังสี” ซึ่งจะทราบว่าตำแหน่งที่ตั้งนั้นอยู่ในพื้นที่สีใดมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทไหน เช่น เป็น พื้นที่สีเหลืองกำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยเบาบาง หรือ พื้นสีแดง กำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชยกรรม เป็นต้น ซึ่งในแผนผังข้อกำหนดนี้นอกจากบอกถึงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ยังบอกถึง “อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน” หรือ Floor Area Ratio (FAR)  และ “อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม” หรือ Open Space Ratio (OSR) ซึ่งเป็นที่มาของพื้นที่อาคารที่สามารถปลูกสร้างได้และปริมาณที่ว่างที่จะต้องจัดให้มีในแปลงที่ดินแต่ละแปลง นอกจากนั้นจะเป็นรายละเอียดเงื่อนไขเกี่ยวกับประเภทของอาคารหรือกิจการที่ยอมให้หรือไม่ยอมให้ก่อสร้าง ข้อยกเว้นต่างๆ ซึ่งมีความสำคัญเช่นเดียวกันและสามารถดูได้ใน “รายการประกอบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” เมื่อตรวจสอบข้อกำหนดต่างๆ นี้แล้วจะทำให้ทราบว่าแปลงที่ดินนั้นสามารถก่อสร้างอาคารประเภทใดได้ และมีปริมาณพื้นที่อาคารได้มากน้อยเท่าใด ปลูกสร้างได้เต็มพื้นที่ดินหรือต้องมีที่ว่างในแปลงที่ดินมากน้อยเพียงใด     […]

276 total views, 1 views today

By รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม | รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม
DETAIL

(ภาษาไทย) การวิเคราะห์หาพื้นที่ก่อสร้างอาคารบนแปลงที่ดินเบื้องต้น (ตอนที่ 1)

ในปัจจุบันมีการบัญญัติข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจำกัดสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธ์ที่ดินหรือเจ้าของโฉนดที่ดินในการปลูกสร้างอาคารอยู่หลายฉบับและมีรายละเอียดที่ค่อนข้างซับซ้อน มีคำศัพท์ทางวิชาการที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน  หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องการทราบขอบเขต หรือสิทธิที่พึงได้รับในที่ดินว่าสามารถทำการก่อสร้างอาคารประเภทใดได้ และได้พื้นที่อาคารมากน้อยแค่ไหน จำเป็นที่จะต้องทราบภาพรวมของกฏหมายดังกล่าวตลอดจนรายละเอียดในเบื้องต้นเพื่อนำไปสู่การวิเคราะห์และเตรียมข้อมูลรับรู้พื้นที่ก่อสร้างที่กฏหมายยินยอมให้ เพื่อประกอบการตัดสินใจในธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง อาทิเช่น ราคาที่เหมาะสมในการซื้อ-ขายที่ดิน(Land cost) งบลงทุนก่อสร้างอาคาร (Construction cost)  ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญของการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility study) ซึ่งบทความนี้จะอธิบายให้เห็นภาพรวม ขอบเขต วิธีการวิเคราะห์เบื้องต้นที่จะนำไปสู่ข้อมูลดังกล่าวโดยสังเขป กฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในการก่อสร้างอาคาร สามารถจัดกลุ่มเรียงตามความสำคัญก่อนหลังได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม ออกตามอำนาจของ พระราชบัญญัติผังเมือง เป็นข้อกำหนดที่ใช้ควบคุม “ชนิดของอาคารและหรือกิจการของอาคาร” ในพื้นที่แต่ละบริเวณของ “เขตผังเมืองรวม”  โดยแสดงเป็น “แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภท” หรือที่เรียกอย่างง่ายว่า “ผังสี” ซึ่งใช้สีแต่ละสีกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน  นอกจากนั้นยังมีการควบคุมปริมาณ “พื้นที่อาคารที่ปลูกสร้างได้”  ปริมาณ “ที่ว่าง” ที่จะต้องมี ในแต่ละแปลงที่ดินในบริเวณนั้นๆ ด้วย โดยกำหนดใน “รายการประกอบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ซึ่งใช้อัตราส่วนร้อยละที่สัมพันธ์กับขนาดเนื้อที่ดินและเนื้อที่อาคารที่จะก่อสร้างเป็นตัวกำหนด กฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่น ที่ออกตามอำนาจของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เป็นข้อกำหนดที่ใช้ควบคุมในรายละเอียดของตัวอาคาร ได้แก่ ระยะร่นรอบอาคารจากเขตที่ดิน ความกว้าง ยาว สูงของอาคาร […]

538 total views, no views today

By รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม | รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม
DETAIL

(ภาษาไทย) พลังงานชีวภาพ: พลังงานทดแทนหรือเชื้อเพลิงทางเลือกในพื้นที่ชนบท

พลังงานทดแทน (Alternative energy) หมายถึง พลังงานที่นำมาใช้แทนน้ำมันเชื้อเพลิงและก๊าซธรรมชาติสามารถ แบ่งตาม แหล่งที่ได้มาออกเป็น 2 ประเภท คือ พลังงานทดแทนจากแหล่งที่ใช้แล้วหมดไปเรียกว่า พลังงานสิ้นเปลือง (Nonrenewable energy) หรือพลังงานฟอสซิล ได้แก่ ถ่านหิน ก๊าซธรรมชาติ นิวเคลียร์ หินน้ำมัน และทรายน้ำมัน เป็นต้น และพลังงานทดแทนอีกประเภทหนึ่งเป็นแหล่งพลังงานที่ใช้แล้ว สามารถหมุนเวียนมาใช้ได้อีกเรียกว่า พลังงานหมุนเวียน (Renewable energy) ได้แก่ แสงอาทิตย์ลม ชีวมวล น้ำ และไฮโดรเจน เป็นต้น พลังงานทดแทนประเภทหมุนเวียนที่นิยมใช้ในพื้นที่ชนบท ได้แก่ พลังงานชีวมวล โดยจะเป็นเชื้อเพลิงทางเลือกที่มาจากสิ่งมีชีวิต เช่น ไม้ฟืน แกลบ กากอ้อย เศษไม้เศษหญ้า เศษเหลือทิ้งจากการเกษตร รวมถึงมูลสัตว์และของเสียจากโรงงานแปรรูปทางการเกษตร เช่น เปลือกสับปะรดจากโรงงานสับปะรดกระป๋อง หรือน้ำเสียจากโรงงานแป้งมันที่นำมาหมักและผลิตเป็นก๊าซชีวภาพ เป็นต้น การแปลงพลังงานที่เก็บสะสมอยู่ในชีวมวลเหล่านี้ออกมาสามารถทำได้หลายวิธี ทั้งการเผาไหม้โดยตรง กระบวนการเคมี ความร้อน และกระบวนการชีวเคมี พลังงานชีวมวลที่ได้จัดเป็นรูปแบบหนึ่งของพลังงานหมุนเวียนที่สะอาดเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและเป็นแหล่งพลังงานที่มีอยู่ในท้องถิ่น เนื่องจากประเทศไทยและประเทศในกลุ่มอาเซียนส่วนใหญ่เป็นประเทศเกษตรกรรม จึงมีวัสดุเหลือใช้จากการเกษตรจำนวนมาก […]

211 total views, no views today

By รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม | รองศาสตราจารย์ ดร.ทิพวรรณ บุณย์เพิ่ม
DETAIL
TOP